상가 임대차, 권리금 계약 드려요 미국시민권자가 한국에서 법인 설립 후 매장운영을 하려합니다. 법인 설립하려면 사업장
미국시민권자가 한국에서 법인 설립 후 매장운영을 하려합니다. 법인 설립하려면 사업장 주소지가 필요해서 상가 계약금을 입금하려합니다.계약금을 넣을 때 아직 설립되지 않은 법인 명으로 입금하거나 계약을 진행할 수가 없는데지분없는 이사로 함께 일하실 분의 이름으로 계약금 입금과 권리금 계약 후에법인 설립하고 잔금을 치룰 때 법인명으로 바꿔서 계약하는 데에 문제가 있을까요?
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"질문에 대한 답변 드리겠습니다"
A : 미국 시민권자로서 한국 법인 설립 후 매장 운영을 위해 상가 임대차 및 권리금 계약을 진행하는 과정에서 궁금한 점이 있으시군요. 결론부터 말씀드리면, 법인 설립 전 개인 명의로 계약금을 입금하고 권리금 계약을 진행하는 것은 가능하지만, 추후 법인 명의로 계약을 변경하는 과정에서 문제가 발생할 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.
1. 법인 설립 전 계약금 입금 및 계약 진행
법인이 아직 설립되지 않은 상태이므로, 법인 명의로 계약을 진행하거나 법인 계좌를 통해 계약금을 입금할 수 없습니다. 따라서 지분이 없는 이사로 함께 일할 분의 개인 명의로 계약금을 입금하고, 권리금 계약도 개인 간에 진행하는 것은 현실적인 방법입니다.
계약 주체 명시: 계약서 작성 시에는 '향후 설립될 법인'을 위한 계약이라는 점을 명확히 명시해야 합니다. 단순히 개인 명의로만 계약하면 법인이 설립된 후에도 개인에게 계약상의 책임이 귀속될 수 있습니다.
2. 잔금 시 법인 명의로 계약 변경 문제
가장 중요한 부분은 잔금 지불 시 계약 주체를 개인에서 법인으로 변경하는 것입니다. 이 과정에서 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
임대인 동의 여부: 임대인이 계약 주체 변경에 동의하지 않으면 문제가 발생합니다. 법인과 개인은 법적으로 별개의 주체이므로, 임대인 입장에서는 새로운 계약자와 계약하는 것과 같습니다. 임대인이 법인과의 계약을 꺼리거나, 새로운 조건을 요구할 수도 있습니다.
권리금 계약과의 관계: 권리금 계약은 개인 명의로 진행했으므로, 잔금 시 법인 명의로 계약을 변경하면 권리금 계약의 주체도 법인으로 승계해야 합니다. 이 과정에서 임대인과 권리 양도인(기존 임차인)의 동의가 필요합니다.
3. 문제 해결을 위한 권장 절차
가장 안전한 방법은 다음과 같습니다.
가계약 시점부터 임대인에게 상황 설명: 계약금을 입금하기 전, 임대인에게 법인 설립 예정임을 알리고, 우선 개인 명의로 계약을 진행한 후 잔금 시 법인 명의로 변경할 것임을 양해를 구해야 합니다. 이 내용을 문자나 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.
계약서에 특약 명시: 임대차 계약서 작성 시 다음 내용의 특약을 반드시 포함시켜야 합니다.
"임차인은 잔금 시 법인(설립 예정 법인명 기재) 명의로 변경하여 계약을 진행하며, 임대인은 이에 동의한다."
"임대인과 권리 양도인은 권리금 계약의 권리 의무가 법인에 승계되는 것을 동의한다." (권리금 계약서에도 유사한 특약 명시)
이러한 특약을 통해 임대인의 동의를 미리 확보하면, 잔금 시 발생하는 문제를 최소화할 수 있습니다. 법인 설립 과정에서 발생하는 예상치 못한 문제를 피하기 위해 부동산 전문 변호사나 법무사와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.
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